​"А крыльцо – на участке соседа!" Эксперты обсудили проблему межевания границ

И снова состоялся «круглый стол» в редакции «Пенсионера». На этот раз обсуждали очень важную для владельцев земельных участков тему: «Межевание границ». Это только звучит скучновато, на самом деле проблема весьма актуальная, ведь о пользе собственных земельных наделов в начале пандемии вспомнили многие.

Председатель «Союза садоводов Екатеринбурга» Надежда Локтионова, которая говорила о практическом опыте решения проблем с межеванием участков.Член Правления Нотариальной палаты Свердловской области Елена Белянская сообщила о порядке наследования таких участков и о трудностях, которые возникают, если участок официально не оформлен.Начальник отдела госрегистрации недвижимости Управления «Росрееста» по Свердловской области Екатерина Наумкина рассказывала о государственном регулировании кадастровой деятельности, о важности внесения сведений о земельных участках в Единый государственный реестр недвижимости.

Огромную армию уральских садоводов – читателей нашей газеты представляли главный редактор «Пенсионера» Наталья Березнякова, редактор Иван Шихов, пресс-секретарь Управления «Росреестра» по Свердловской области Галина Зилалова, пресс-секретарь Нотариальной палаты Татьяна Андреева.

Поскольку необходимых сведений в процессе «круглого стола» прозвучало немало, мы решили отчет со встречи разделить на несколько публикаций. Так что следите за материалами свежих номеров «Пенсионера».

Сдвигать порой необходимо весь сад

Сегодня речь пойдет о том, какие необычные ситуации складываются порой в садоводческих товариществах: одни участки годами стоят заброшенными, зарастая сорной травой и кустарником; по поводу других идут ожесточенные споры между соседями; а третьи стараниями предприимчивых владельцев потихоньку становятся гораздо больше тех границ, которые изначально были установлены.

Надежда Локтионова:

– Интерес к земле сейчас очень большой. Он стал стремительно расти с началом пандемии коронавируса. К нам в союз садоводом приходили председатели СНТ и жаловались: если раньше на территории было немноголюдно, то в 2020 году все внезапно вспомнили о родственниках, у которых есть садовые участки, и привезли им на лето детей и внуков. А это – дополнительная нагрузка на электро– и водоснабжение СНТ, вопрос безопасности детей, предоставленных самим себе.

Теперь нестабильная ситуация вынуждает людей рассматривать участки не только как некую замену пионерлагеря, но прежде всего либо как источник обеспечения себя продуктами питания, либо как возможность возведения загородного жилья. Как известно, на территории СНТ сейчас разрешено строительство домов высотой до трех этажей. Для многих сады становятся местом постоянного проживания. Но в связи с этим многократно возрастает и важность официального оформления права собственности на земельные участки.

Но с недавних пор все чаще мы сталкиваемся с реестровыми ошибками, когда выясняется, что фактические границы участков не соответствуют тем, что когда-то были зафиксированы при действовавшей ранее системе нанесения координат. Эти ошибки обнаруживаются, когда необходимо продать участок, вступить в право наследования и так далее – то есть когда происходят какие-то законодательные процедуры. Если проблема возникает лишь между соседями, кто-то «залез» на чужой участок, то и в таком локальном случае спор часто приходится решать в суде. Но порой ошибка обнаруживается в отношении всей улицы, а то и всего СНТ. Здесь требуются комплексные кадастровые работы: нужно собрать общее собрание собственников участков, вынести решение, на его основе заново перемежевать весь сад по месту его фактического расположения и зафиксировать это в «Росреестре».

Недавний пример из Белоярского района: женщина хочет продать свой участок и сделать это с соблюдением всех требований закона. После уточнения границ кадастровый инженер выясняет, что этот участок на практике «залез» на два соседних. Дальше выясняется – то же самое случилось и участками соседей, и дальше, то есть всю улицу нужно документально «сдвигать». Исправлять реестровую ошибку на основании решения общего собрания членов СНТ. Конечно, на такие затраты никто из садоводов идти не хочет. Продажа сада застопорилась. Поэтому земельные тяжбы длятся долго, ведь порой, начавшись как спор между соседними участками, они ширятся, в них вовлекаются и владельцы последующих «соток». Ведь даже если по решению суда будет исправлена кадастровая ошибка в отношении конкретного участка, в итоге он «встанет» на соседний участок, и все начнется заново, потому что в целом проблема не решена.

Аналогичная ситуация сейчас сложилась и с садоводческим товариществом «Новинка» под Первоуральском: там все СНТ фактически «съехало» на земли государственного лесного фонда. Самое время в рамках «лесной» амнистии, которую продлили на бессрочном праве, провести собрание, принять решение о комплексных кадастровых работах и уточнить границы сада. Но владельцы участков платить за это не хотят. Значит, дальше начнутся серьезные штрафные санкции за незаконное использование лесных земель: если факт установлен один раз, физлицо оштрафуют на 5 тысяч рублей. При этом факт незаконного пользования землей можно устанавливать неоднократно. В итоге суммы штрафов могут оказаться гораздо выше, чем оплата кадастровых работ. И такие примеры есть!

Фактические и юридические границы сада должны совпадать. Однако садоводы это недопонимают и все равно не спешат решать проблему. А вот когда на участке уже возведен капитальный дом на фундаменте, владелец идет регистрировать его в кадастровой палате и выясняет, что или стена, или крыльцо этого дома оказались на соседнем участке, начинается беготня по инстанциям… Поставить на кадастровый учет такой дом будет крайне сложно. Поэтому, отвечая на вопрос «Зачем мне делать межевание?», я говорю: кто первый его сделал, тот и прав. Если сосед отмежевал свой участок, а вы – нет, но видите, что нарушены ваши границы, доказать этот факт вам будет сложно.

Немаловажно и то, сохранились у садоводческого товарищества архивы планов всего СНТ и отдельных участков или нет. Они нужны и для кадастровых работ, и для разбирательств в суде. К сожалению, очень часто такие документы утеряны.

О том, как важно хранить документы

Екатерина Наумкина:

– С 1 марта нынешнего года вступила в действие норма, согласно которой с кадастрового учета снимаются земельные участки, которые носят временный статус. Поскольку права на эти земельные участки не были оформлены в течение многих лет, они снимаются с государственного учета, так как не являются объектами недвижимости. Если говорить конкретно о СНТ, то здесь дело обстоит проще: в свое время земли садоводческих товариществ чаще всего ставились на учет единым массивом. Потом гражданин, которому предоставлялся земельный участок в таком СНТ, приходил и оформлял право собственности именно на свои «сотки» в упрощенном порядке. Такие участки по-прежнему стоят на учете в «Росреестре». А вот тем, кто никогда не оформлял свои документы на земельный участок, рекомендуем сделать это как можно быстрее, иначе на него сможет заявить права любой желающий.

Что касается реестровых ошибок, то возникли они по нескольким причинам. В 2000-х годах действовал закон о государственном земельном кадастре, который предусматривал межевание только той площади земельного участка, которая изначально была предоставлена в пользование. К примеру, садоводу выделили 6 «соток», а он фактически использует лишь 4 или, наоборот, возделывает 8 «соток». Межевали только первоначальные 6. При этом межевание, как правило, проводилось от пунктов местной системы координат. Сейчас установление границ земельных участков проводится от пунктов государственной геодезической сети, которая является более точной и не всегда увязана с пунктами местной системы координат. Вот тут и выявляются реестровые ошибки. И возникают ситуации, когда в процессе межевания одного участка выясняется, что нужно сдвигать всю улицу или даже весь сад. Значит, необходимы уже упомянутые комплексные кадастровые работы.

В старых садоводческих товариществах далеко не все собственники оформили право собственности, не оставили участки кому-либо в наследство. И если исправлять границы земельных участков во всем саду, необходимо, чтобы каждый владелец участка подставил свою подпись в акте согласования границ. Это серьезная проблема, которая тормозит процедуру межевания большой территории. Мы, как государственный орган, тоже имеем право исправлять реестровые ошибки. Но это процесс небыстрый, и результата можно достичь лишь в том случае, если отдельный участок или все СНТ остается неизменным в своих границах в течение минимум 15 лет, что должно быть подтверждено соответствующими документами. На деле же случается, что лет 10 СНТ существовало в установленных границах, а потом его члены решили передвинуть забор дальше: ну, ничье же, значит, можно пользоваться! А документального подтверждения законности такого «захвата земли» нет.

Продолжение – в следует. Речь пойдет о конкретных примерах, доказывающих важность своевременного межевания земельных участков.