Вступили в силу новые правила долевого строительства
В России вступили в силу новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан. Теперь все расчеты между застройщиком и дольщиком будут производиться через специальные эскроу-счета.
Что изменилось?
Официально долевое строительство существует с 2004 года, когда Владимир Путин подписал главный регулирующий эту сферу законопроект - 214 ФЗ.
И хотя в него неоднократно вносились изменения, главную проблему этой отрасли — рост числа "обманутых дольщиков" — он так и не решил.
Поэтому в 2017-м президент поручил разработать механизм, который должен "переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, застройщиков и на государство".
Так, в России с первого июля строить жилье можно только через механизм эскроу-счетов.
Схема подразумевает, что средства дольщиков должны зачисляться на специальный банковский счет, девелоперы не смогут получить эти деньги до передачи квартир покупателям, а строить будут на банковские кредиты.
Свободные от эскроу
Но для ряда проектов сделают исключения. В Постановлении правительства №480 названы критерии объектов, для которых сделают послабления.
Так, застройщики смогут работать по старой схеме, с привлечением средств дольщиков, если объект готов не менее чем на 30% и в нем продано по ДДУ не менее 10% площадей.
Готовность объекта может составлять и 15%, если строительство ведется:
— в рамках развития застроенной территории,
— в рамках комплексного освоения территории,
— по договорам с органами власти о передаче объектов социальной или инженерной инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность,
— в рамках программы сноса ветхого и аварийного жилья.
Кроме того, планка готовности дома в 6% будет у тех девелоперов, которые находятся в списке системообразующих организаций и у которых есть действующие разрешения на строительство не менее четырех миллионов квадратных метров жилья в не менее чем четырех регионах.
Сейчас этим критериям соответствуют только ГК ПИК и "Группа ЛСР".
В столице Москомстройинвест выдал 122 заключения о соответствии критериям, позволяющих достраивать объекты по "старой" схеме — это более 8,2 миллиона квадратных метров для более чем 60 тысяч дольщиков.
В Подмосковье такие заключения получили 58 проектов (заявок было более 320).
Однако Минстрой не смог назвать общее число "освобожденных" от новой схемы.
В свою очередь, ранее глава ведомства Владимир Якушев заявил, что проекты строительства более пяти миллионов квадратных метров жилья могут не получить проектное финансирование, поскольку не соответствуют необходимым критериям. Они, по его словам, попадут в группу риска.
Жизнь после 1 июля
Перед вступлением в силу новых правил, представители банковского сообщества неоднократно отмечали, что застройщики не торопятся перейти на новую схему работы и медленно подают заявки на открытие счетов эскроу в уполномоченных банках (на сегодняшний день их чуть более ста). Застройщики, в свою очередь, жаловались на медленный темп рассмотрения их заявок.
Сейчас из 123,5 миллионов квадратных метров находящегося в стадии строительства жилья (около 14,5 тысяч домов) 4,6 миллиона реализуется с использованием счетов эскроу и проектного финансирования, сообщили в компании "Дом.РФ" со ссылкой на сведения Единой информационной системы жилищного строительства. Это 428 домов в 53 регионах.
По данным "Дом.РФ", всего в рамках проектного финансирования счета эскроу уже используются 221 застройщиком, которые обслуживаются в десяти кредитных организациях. Больше всего такого жилья строится в Москве, Ставропольском, Пермском, Краснодарском краях, Башкирии, Самарской, Московской, Ростовской областях, Санкт-Петербурге и Татарстан.
По данным ЦБ на десятое июня, в семи банках открыли около 3,6 тысячи счетов эскроу. Кроме того, кредитные организации сообщили о поступлении более 1,7 тысячи заявок застройщиков о кредитовании с использованием счетов эскроу.
По словам директора управления торгового финансирования Сбербанка Евгения Кравченко, на конец июня кредитная организация открыла более трех тысяч счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве по 174 жилым комплексам на общую сумму более семи миллиардов рублей. Заключены соглашения о взаимодействии по счетам эскроу со 197 застройщиками, уточнил он.
"Общее количество квартир в этих домах более 66 тысяч, то есть если на этапе строительства будет продано примерно 60% этого объема, это, значит, около 40 тысяч ДДУ будет заключено с использованием счетов эскроу", - сказал банкир.
Кравченко отметил, что размер депонируемой суммы на одном счёте эскроу в среднем составляет три миллиона рублей, хотя и отличается от региона к региону.
ВТБ одобрил застройщикам 35 проектов с использованием эскроу-счетов на общую сумму в 115 миллиардов рублей. Остатки на эскроу-счетах в ВТБсейчас превышают 4,5 миллиарда рублей. Помимо Москвы, проекты одобрены, в частности, в Санкт-Петербурге, Воронеже, Екатеринбурге, Иркутске, Калуге, Курске, Ростове-на-Дону и Чувашии.
Ранее Якушев допускал, что переход на проектное финансирование может оказать негативный кратковременный эффект на показатели ввода, поскольку застройщикам нужно будет адаптироваться к новым условиям. При этом сами застройщики заявляли, что переход на новую систему может увеличить себестоимость проектов и как следствие повысить цены для конечных покупателей. Впрочем, по мнению опрошенных экспертов, этот рост будет незначительным.
Как бы там ни было, власти обещают держать ситуацию с переходом на проектное финансирование жилищного строительства под контролем. Мутко отмечал, что за переходом рынка на новые правила будут следить "в ручном режиме" и при необходимости законодательно корректировать.
Как заявил РИА Недвижимость депутат Николай Николаев, вернуться к поправкам в закон могут уже осенью.
"Мы будем внимательно следить за тем, как всё заработает после 1 июля. Готовы учитывать все вопросы, и, при необходимости, оперативно вносить изменения в законодательство, которые будут направлены на достижение цели реформы – это, прежде всего, защита прав граждан", - сказал Николаев.
По материалам РИА Новости
