Идеал недостижим, но на твердую «четверку» работать обязаны!
Еще год-полтора назад тема капремонта многоквартирных домов была одной из ведущих на страницах «Пенсионера». Жильцы домов, попавших в первую волну ремонтов, регулярно присылали в редакцию письма, звонили, чтобы рассказать, как медленно идет процесс или о его плачевных последствиях.
Но в последние месяцы подобные обращения в газету практически прекратились. Неужели владельцы жилья в МКД смирились с происходящим?
Учитывая напористый характер большинства пенсионеров, в это верится с трудом. Значит, дела в сфере капремонтов пошли на лад? На этот вопрос мы попросили ответить генерального директора Регионального фонда содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области С. К. Суханова.
– Конечно, нам очень хотелось бы верить в то, что дела полностью исправились. Но давайте честно признаемся: это не так, – замечает Станислав Константинович. – Есть и нарушения сроков проведения ремонтных работ: с 2015 и 2016 годов в нынешний, 2017-й, с незавершенными работами по области перешли 596 домов, которые необходимо было доделывать наряду с теми, что были запланированы на нынешний год. И качества работ на твердую «пятерку» при всем желании мы не добьемся никогда, потому что «5» можно поставить только новостройке, да и там порой возникают нарекания. А вот твердая «четверка» станет той золотой серединой, которая удовлетворит и жильцов ремонтируемых домов, и наш фонд.
– Но как добиться такого желаемого уровня качества?
– За качеством мы следим системно и планово. Но при том количестве домов, что капитально ремонтируются на территории области в 2017 году, при том, что видов работ – 14 тысяч, понятно, что лично отследить все, побывать на каждом объекте наши специалисты физически не могут. Поэтому контроль осуществляют организации стройнадзора. Оказалось, что фонд не может оперативно проверить ту информацию о состоянии дел на конкретном доме, которую нам предоставляет стройнадзор. Поэтому мы внедрили специальную программу «Око Капремонта», аналога которой на территории России я не встречал. Она предназначена для оперативного мониторинга выполнения ремонтных работ на объектах, чтобы максимально исключить вероятность появления неточностей в отчетах организаций, осуществляющих строительный надзор.
– «Око»? Может ли данные этой программы увидеть не специалист, а житель дома, где идут работы?
– Представитель стройнадзора обязан каждые семь дней предоставлять нам отчет о ходе работ на объекте. Раньше такие отчеты, сделанные в офисе надзорной организации, не всегда отражали реальную картину по дому. Да и времени на то, чтобы собрать все сведения и обобщить в единую сводку, уходило немало. А за достоверность никто не ручался, приходилось верить на слово. С внедрением программы картина стала гораздо реалистичнее: теперь, помимо статистических данных, нам обязаны предоставить и фотоотчет с места. Так мы можем убедиться, что специалист стройнадзора на объект выезжал, а не выдумал все из головы. Спасибо разработчикам программы, они сделали даже больше, чем требовалось первоначально. Теперь каждая фотография автоматически «привязана» к конкретному дому. И если мы замечаем, что фото – одно, а локация в программе указывает на другой объект, ясно, что кто-то пытается лукавить. Это не всем нравится, но это, по сути, контроль за контролем! Далее: если в течение семи дней никакие данные по дому не обновляются, программа сообщает, что либо работы по этому объекту не ведутся, либо туда не заглядывал стройнадзор. А это уже серьезное нарушение, за которое предусмотрены санкции.
И, конечно, на основе данных программы «Око Капремонта» каждый житель может на сайте нашего фонда fkr66.ru проверить, как идет ремонт. И сравнить те данные, которые предоставляют контролирующие органы, с реальным положением дел. Жителей не обманешь, они там находятся каждый день, они там живут! Сейчас заполнение соответствующего раздела сайта идет полным ходом.
– А как быть жильцам тех домов, где капитальный ремонт уже завершен и теперь вылезают на свет его «последствия»? Недавно показали по ТВ сюжет из Алапаевска, где в отремонтированном доме фактически обвалилась крыша. Как не допустить подобных ситуаций в будущем?
– Да, я знаю ситуацию по этому дому. Дело в том, что капремонт в нем проводился в 2016 году, а проектно-сметную документацию делали в 2015-м. Тогда в законодательно предусмотренных видах работ замена чердачных перекрытий не значилась вообще. А вот кровлю заменили. Мы попросили управляющую компанию проверить и остальные несущие балки, чтобы не допустить нового обрушения. Зато теперь частичное усиление балок чердачного перекрытия в видах работ появилось. Почему частичное? Полная замена потребует отселения жильцов, но программа капитального ремонта не предусматривает отселения. Вообще, начиная ее реализацию, мы, наверное, до конца не понимали всей глубины проблемы, не знали, с чем придется столкнуться. Жилфонд очень изношен, потребовались дополнительные обследования, новые виды работ.
– Как и кто определяет, какие работы нужно провести на конкретном доме? Нам жаловались на то, что в планах значились и ремонт несуществующего подвала, и окраска фасадов без учета состояния самого фасада… Учитываются ли пожелания самих владельцев жилья?
– В перечень обязательно включены те виды работ, которые перечислены в федеральном законе, а также с 2016 года – те, что определены на региональном уровне. Уже упомянутое усиление чердачных перекрытий – это наш, региональный компонент. Изначально информацию о том, в каком состоянии находится конкретный дом, в органы местного самоуправления дает управляющая компания. Местная администрация на основе этих данных формирует перечень работ, которые нужно сделать. Затем эти сведения попадают в региональный фонд капремонта. Мы понимаем, что в 2018 году на конкретный дом есть утвержденный перечень видов работ. И загодя, фактически за год, проводим тендеры на проектно-сметную документацию по каждому виду работ. К 1 августа 2017 года была готова проектно-сметная документация на 2018 год. После этого мы рассылаем уведомления собственникам жилья о том, какие виды работ по их дому предполагается сделать, сколько они будут стоить. Жильцам нужно определиться, что из предложенного им остро необходимо, что можно исключить, а что добавить. Но не превышая при этом предельной стоимости капитального ремонта по конкретному дому. И если что-то не получилось сделать в текущем году, можно перенести на следующий. А вот увеличить затраты, просто ориентируясь на желания жильцов, мы, увы не можем.
– Рассмотрим ситуацию: ремонт идет полным ходом, но кто-то из собственников, проведя недавно самостоятельно в своей квартире, своем офисе ремонт, подрядчиков капремонта к себе не пускает. Как быть в этом случае? Тянуть до последнего, уговаривать? И куда уходят средства, отпущенные на замену, к примеру, стояка горячего водоснабжения в этой квартире?
– Такое случается очень часто. С деньгами все просто: если собственник отказывается от работ по капремонту, а таких бывает не один-два, а больше, по конкретным видам работ появляется экономия средств. Их можно направить туда, где явно нужно больше потратить, чем предусмотрено сметой: сэкономили на трубах – перекинули средства на укрепление чердачных балок. Но, повторю, только в рамках общей сметы, без превышения. На практике до 30 процентов собственников не пускают в свои помещения, и это плохо. Приходится менять не весь стояк полностью, а обрезая на уровне одной квартиры и продолжая работу этажом ниже. С отказниками мы подписываем акт о том, что в случае возможных в будущем аварийных ситуаций вся ответственность за случившееся и все затраты на ремонт лягут на их плечи.
На самом деле гораздо больше проблем при капремонте возникает с юридическими лицами. На первых этажах многоквартирных домов, как правило, располагаются коммерческие фирмы, поликлиники, разные учреждения. Вот с заменой инженерных сетей в таких помещениях и возникают особые трудности. Это серьезно затягивает сроки ремонта. Но законодатель недавно внес изменения: если подрядчик нарушает сроки работ из-за того, что его не пускает собственник помещения, штрафовать за это, как было раньше, больше не станут.
– Поговорим о формировании счетов, куда поступают средства на капремонт. Один из читателей задал вопрос: в нашем доме из нескольких секций невозможно собрать всех собственников, чтобы проголосовать за создание спецсчета дома; можно ли открыть такой спецсчет на одну секцию, один подъезд?
– Нужно четко уяснить: по одному адресу, сколько бы секций в МКД ни было, можно открыть только один спецсчет. Также на одном доме не могут одновременно существовать спецсчет и счет регионального оператора. Это прописано в законе. Если собрание собственников решит, что сбор средств на капремонт по их дому нужно проводить на спецсчете, нельзя забывать о том, что сделать это можно будет лишь через год. Ведь на этот год мы уже рассчитали затраты из «общего котла», подготовили сметную документацию на ремонты других домов. Через год жители дома открывают счет в выбранном ими банке, находят организацию, которая будет выставлять им счета на капремонт, и фонд возвращает им все средства, накопленные ранее в фонде по этому дому. Но это возможно только в том случае, если в доме еще не было капремонта.
– Большая часть домов копят средства на счете регионального фонда?
– Динамика, кстати, в пользу спецсчетов. В этом году число таких домов увеличилось, это примерно 1 млрд рублей. Это, как правило, дома более новые, ремонт в них запланирован через 15-20 лет, вот собственники и считают, что лучше копить на своем счете. Это дает им возможность оперативно расходовать средства на работы, которые нужно делать сейчас, не дожидаясь капремонта. Из 28 тысяч с лишним домов, которые значатся в программе капремонта в нашей области, к концу года число тех, кто копит на спецсчетах, достигнет 15 процентов. Это выгодно в домах, которым не более 10 лет. Может получиться и так, что все дома в отдельном муниципалитете будут находиться на спецсчетах. Возникает другая проблема: смогут ли жильцы провести качественный ремонт, удастся ли им контролировать расходование средств? Жизнь покажет…
– Интересно было бы познакомиться с опытом тех собственников, кто уже собрал приличную сумму на спецсчете и знает, на что их следует потратить. Надеемся, они тоже выступят на страницах нашей газеты. Спасибо за беседу!
Наталья Березнякова
