​Как попасть под дачную амнистию

Дачная амнистия, объявленная более десяти лет назад, позволила многим оформить права собственности на земельные участки и возведенные на них постройки. Однако немало людей столкнулось и продолжает сталкиваться с трудностями.

Почему возникают проблемы? Можно ли их преодолеть, как это сделать? Об этом читатели нашей газеты могли напрямую спросить у специалистов управления Росреестра по Свердловской области. В редакцию на «горячий телефон» пришли начальник отдела государственной регистрации недвижимости №3 Марина Александровна Казанцева и начальник отдела государственного земельного надзора Яков Анатольевич Лобов. Тем, кто свои вопросы прислал заранее, тоже даны ответы.

- Добрый день, беспокоит Валентина Александровна из Туринска. На соседнем с нами участке стоял флигель, соседи в 1997 году соорудили к нему пристрой, который стоит на самой границе. Край его крыши нависает над нашим участком почти на метр, вода во время дождя течет к нам. Права собственности мы оформили в 2001 году в упрощенном порядке, без межевания, а соседи – лишь в 2015-м, но с проведением кадастровых работ. Проводили их в наше отсутствие, потом по почте известили. Сейчас идет спор. У нас есть письмо из отдела архитектуры о том, что дом соседи построили неправильно. Однако они утверждают, что наш участок заливают грунтовые воды. Суд принимает их сторону. Как нам быть?

М. Казанцева: К сожалению, данный вопрос - не в компетенции Росреестра. Споры о границах земельных участках рассматриваются в судебном порядке.

Я. Лобов: Подобные споры, увы, возникают часто. Причина - в том, что люди, оформляя права собственности в упрощенном порядке, пренебрегли межеванием земельного участка. Дачная амнистия позволяет это сделать, и многие решили сэкономить время и деньги на кадастровых работах. В результате они получили право собственности на участок с приблизительной площадью и неопределенными границами. Соседи Валентины Александровны пошли по более хлопотному и затратному пути: вызвали кадастрового инженера, он провел межевание, четко определил границы участка. Именно поэтому, видимо, женщине сложно доказать свою правоту в суде.

Поэтому всем, кто только собирается воспользоваться дачной амнистией, советуем прежде провести межевание участка. Эта процедура необходима, прежде всего, владельцу участка. Отсутствие межевания не является препятствием для совершения сделки купли-продажи или дарения, для составления завещания. Но оно чревато земельными спорами с соседями. А тот, кто рискнет приобрести неотмежеванный участок, загоняет себя в ловушку в будущем.

- Я купил садовый участок. На нем есть небольшой домик площадью 30 квадратных метров. Надо ли его регистрировать? Придется ли потом платить налог?

М. Казанцева: Пока права на дом не зарегистрированы, его как бы не существует. Только после оформления права можно будет ввести его в гражданский оборот – продать, завещать…

Что касается налогообложения, то этими вопросами занимается не Росреестр, а налоговые органы. Налоговый кодекс предусматривает вычет для жилых домов в размере 50 кв. м – эта площадь не будет учитываться при налогообложении. А как вы считаете площадь своего дома? Точная площадь строения определяется кадастровым инженером при подготовке технического плана.

- Три года стою в очереди в администрации Екатеринбурга на получение земельного участка под огород. Я служил на Крайнем Севере, имею право на бесплатное получение 10 соток земли. Но ничего не могу добиться.

М. Казанцева: С этим вопросом нужно обратиться в администрацию города. Росреестр только регистрирует право собственности на предоставленные компетентными органами земельные участки.

- У меня есть участок в садовом некоммерческом товариществе. Расположен он недалеко от ограды. Вдоль забора идет незанятая земля. Могу ли я на ней поставить сарай или теплицу? Насколько близко к забору можно возводить хозпостройки?

Я. Лобов: Любые постройки, в том числе - и хозяйственные, можно возводить лишь на своем участке, а для этого нужно четко определить его границы. Надо уяснить, что незанятая земля не является ничейной. Нужно смотреть по документам садового товарищества, что это за земля вдоль забора? Возможно, это земли общего пользования, может, другого предназначения. Что касается требований СНиП, для простой постройки или гаража ими определено расстояние в 1 метр от ограждения.

- Один из садоводов за пределами своего участка отхватил 3 кв. м земли и устроил стоянку для своего авто. Стали выяснять, что к чему, и оказалось, что предприимчивый садовод примежевал себе эти три квадрата. Как вернуть эту землю садовому товариществу?

М. Казанцева: Смежная с общими землями сада граница земельного участка должна быть согласована с председателем сада.

Я. Лобов: Можно и обойти председателя. Если объявление о процедуре согласования провести через СМИ, которое председатель не читает. Но итоги такого межевания можно оспорить в суде. Собрать доказательную базу, привлечь свидетелей.

- Много лет назад мы купили жилье в 2-квартирном доме в Михайловске. Первые хозяева с 1989 года использовали прилежащий к дому участок в своих нуждах, но землю не приватизировали. В 2006 году мы купили у них квартиру и продолжили пользоваться земельным участком. Сможем ли мы по закону приобретательной давности оформить землю в собственность? Необходимо ли межевание земли? Нужно ли решение суда для Росреестра?

М. Казанцева: Право собственности в силу приобретательной давности может возникать исключительно в судебном порядке. Гражданским и земельным законодательством закреплена презумпция государственной собственности на землю. Поэтому, если ранее земельный участок не был отчужден из государственной собственности (приватизирован), полагаем, применить приобретательную давность невозможно. При этом заинтересованное лицо может приобрести право собственности на земельный участок в соответствии с земельным законодательством РФ.

Следует отметить, что 2-квартирные дома (это либо многоквартирный дом, либо так называемый дом на двух хозяев – блокированный дом с одной общей стенкой) под дачную амнистию не подпадают. В упрощенном порядке можно оформить лишь права на индивидуальный жилой дом – отдельно стоящий, имеющий не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи.

У собственников в многоквартирных домах индивидуальное право на землю не возникает, можно оформить участок под домом после постановки на кадастровый учет лишь как общее имущество. Земля под блокированные дома предоставляется на общих основаниях. Межевание при этом необходимо.

Так что у собственников жилья в 2-квартирном доме лишь один путь: обратиться в органы местного самоуправления с соответствующим заявлением.

- Можно ли надеяться на возврат упрощенной регистрации прав собственности на садовые строения - без вызова кадастрового инженера? Участок зарегистрирован, он в собственности, а дом на нем – нет. Я, получается, не могу оформить на него завещание в полном объеме.

Я. Лобов: Без вызова кадастрового инженера и составления технического плана на дом или иное строение не удастся получить права собственности. Возврата к прежней схеме не будет.

- Звоню из Верхних Серег. Со мной случилась беда: я потеряла паспорт и справку из БТИ о том, что я - владелец частного дома и земельного участка. Что сделать, чтобы жулики, к которым могут попасть мои документы, не воспользовались ими и не отняли мое имущество?

М. Казанцева: Можно подать заявление в многофункциональный центр с просьбой без вашего личного присутствия не осуществлять сделки по таким-то объектам. Но это можно сделать только в том случае, если право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

- Живу в частном доме. Он был на двух хозяев, в долевой собственности находились и дом, и земля при нем. Второй хозяин на своей половине не жил, а сдавал ее. Однажды случился пожар, его половина сгорела. Он снес остатки и уже 16 лет там не появляется. Земельный участок 520 кв. м, поэтому разделить его, как мне объясняют, нельзя, для дележа по нормам якобы должно быть не менее 7 соток. Что можно предпринять? Я не могу ни продать свою часть дома - кому она нужна без земли, ни подарить…

М. Казанцева: Такие вопросы возникают очень часто. В этой ситуации можно посоветовать обратиться в суд и попробовать выделить свою часть имущества в натуре – это касается и жилого дома, и земельного участка. Тогда вы не будете зависеть от второго хозяина. Для этого нужно получить заключение БТИ, что ваша часть дома самостоятельная и является отдельным объектом. Решение суда будет основанием для подготовки технического и межевого плана, а также для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на выделенное имущество.

Что касается нормы по соткам, нужно взять справку в местной администрации о том, к какой зоне территориального планирования относится земельный участок. В каждой зоне установлен свой минимум. Причем, под блокированную застройку может быть установлен другой минимальный размер, чем, скажем, под индивидуальный жилой дом.

- Имею участок в коллективном саду в Березовском. Могу ли я не платить членские взносы, если не пользуюсь садом? Продать не могу, а ухаживать уже нет сил. Еще один вопрос. У меня 4,6 сотки в пользовании, на земле стоит старенький деревянный домик. В саду повесили объявление, что нужно оформить права собственности на строения. Говорят, что БТИ за эту услугу берет 6 тысяч рублей, да потом еще 2 тысячи надо отдать за оформление документов. Нет у меня таких денег…

Я. Лобов: Платить членские взносы – это обязанность. Но можно написать заявление и выйти из садоводческого коллектива. Есть такое понятие «индивидуальное садоводство», закон не возбраняет заниматься им в коллективном саду. Но и в этом случае не удастся избежать платежей за пользование, скажем, дорогой, колодцем, электричеством… С 2019 года начнет действовать федеральный закон, который позволит решить вопрос с теми, кто не хочет платить взносы. Но бремя общих расходов все равно придется нести всем, кто пользуется землей в границах садоводческого объединения.

Можно также отказаться от собственности на этот участок. Для этого нужно обратиться в местную администрацию с соответствующим заявлением. Просто забросить землю нельзя – собственник обязан использовать ее по назначению, иначе – штраф.

Постскриптум

Получивший в народе название дачной амнистии Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» от 30 июня 2006 года, на первый взгляд, очень прост. Он помог многим людям в обход административных барьеров легализовать земельные участки, полученные до появления Земельного кодекса, а также постройки, возведенные на них до вступления в силу Градостроительного кодекса.

Тем не менее, при его реализации возникли сложности, которые заранее предвидеть было невозможно. К примеру, у многих на руках не оказалось вообще никаких документов о предоставлении земли. Во-первых, в советские годы земли под сады-огороды, под частные дома выделяли без лишних формальностей. Во-вторых, многие участки с постройками переходили из поколения в поколение без оформления бумаг. В-третьих, за десятилетия случались пожары, войны, что не способствовало сохранению архивов.

Типичная ситуация: земельный участок был предоставлен в пользование бабушке или дедушке, которые построили там дом. Право на дом перешло к наследникам, но есть один нюанс – наследники могут оформить право собственности на земельный участок под домом только при наличии документа об отводе земли.

Подходит любой документ: постановления Совета народных депутатов, акты местных администраций, свидетельства Государственного комитета по земельным ресурсам и земельной реформе, и тому подобное. Обязательное требование: документ должен быть выдан до 30 октября 2001 года.

Принцип такой: если полномочные органы власти однажды распорядились землей, предоставив ее гражданину на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения, значит, такой гражданин может зарегистрировать на нее право собственности. Бывает, что в старых документах не всегда указано, для чего конкретно выделена земля. Но и в этом случае участок подпадает под дачную амнистию. Однако дачная амнистия не распространяется на земельные участки, предоставленные на праве аренды или срочного пользования.

Утраченные документы можно поискать в архивах. Нередко забывают, а молодые люди часто и не знают о таком документе, как выписка из похозяйственной книги. Такие выписки можно получить в районных администрациях.

Хотелось бы напомнить, что имеется уникальный Государственный фонд данных, где хранится документация по землеустройству, инвентаризации земель населенных пунктов, перерегистрации земель в коллективных садах и проекты перераспределения земель при реорганизции сельхозпредприятий.

Татьяна Бурова