«Горячая линия»: На помощь садоводам приходят юристы
С наступлением теплых дней хлопот у садоводов прибавляется. И занимают их не только рассада, удобрения, подготовка теплиц к новому сезону. У членов садовых некоммерческих товариществ, особенно тех, кто занимается организацией работы СНТ, возникает много правовых вопросов.
Почему межевание стало обязательным для владельцев земельных участков? Как бороться с брошенными и неиспользуемыми землями в СНТ?Как правильно проводить общее собрание? Что лучше - подарить или завещать земельный участок?
«Горячая линия» по теме «Новое в законодательстве для садоводов» предоставила возможность читателям нашей газеты рассказать о своих проблемах специалистам и получить развернутое объяснение. На звонки отвечали Н.А. Локтионова, председатель Союза садоводов Екатеринбурга и Свердловской области, член Ассоциации юристов России; М.В. Карагодина, нотариус города Екатеринбурга, член Ассоциации юристов России. Организаторами мероприятия выступили Свердловское региональное отделение Ассоциации юристов России, Нотариальная палата Свердловской области, Союз садоводов Екатеринбурга и Свердловской области, редакция газеты «Пенсионер».
За полтора часа на телефон «горячей линии» позвонили 17 человек из Екатеринбурга, Березовского, Верхнепышминского, Белоярского, Первоуральского городских округов.
Вот с какими вопросами помогала разобраться садоводам Надежда Александровна Локтионова.
- Изменилась ли форма очно-заочного собрания?
- Очно-заочная форма проводится в два этапа. Сначала - заочное голосование, потом проводим очную форму. Заочно голосуют те, кто не сможет присутствовать на очной части. Для чего это сделано? Чтобы не было подтасовки голосов, чтобы на момент организации очного собрания было понятно, сколько человек уже проголосовали.
- А как быть с вопросом избрания председателя или правления? Как заранее определиться с кандидатурами - за кого голосовать?
- Если вы будете организатором общего собрания, и в повестке дня есть вопрос избрания председателя, правления, тогда вы можете заранее разместить объявление о том, что заявления кандидатов на должность председателя и членов правления принимаются до такого-то числа. Включаете эти фамилии в лист голосования, чтобы те, кто голосуют заранее, могли сделать выбор из предложенных кандидатур.
- С 1 марта 2025 года Федеральный закон №486-ФЗ от 26.12.2024 года запрещает любые регистрационные действия в отношении земельного участка, если в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) не внесены сведения о местоположении его границ. А как быть, если границы участка определены, согласованы с соседями, стоят на кадастровом учете, но в границах СНТ значатся кадастровые ошибки? Почему садоводы снова должны оплачивать кадастровые работы?
- С 1 марта начали действовать те ограничения, которые относятся к неотмежеванным земельным участкам, они не касаются тех земельных участков, у которых есть реестровые ошибки. Чтобы сделка была зарегистрирована в «Росреестре», участок должен быть отмежеван, границы уточнены. Правильно они уточнены или с ошибкой - законодатель не уточняет это требование. Поэтому, если у садовода, собственника земельного участка на руках есть документ, подтверждающий, что участок прошел межевание, его координаты уточнены, сделка будет зарегистрирована в случае купли-продажи, дарения и иных действий. Препятствий здесь никаких не будет. Единственный риск, который существует для собственников в данном случае, - это если покупатель решит проверить фактические и юридические границы земельного участка, и при замерах выяснится, что есть реестровая ошибка. Такая ситуация способна смутить покупателя, он может предложить вам самостоятельно исправить реестровую ошибку или вообще отказаться от сделки. А вот такого, что «Росреестр» приостановит сделку, не будет.
- Действующий председатель подал заявление об уходе по собственному желанию, правление товарищества не может выбрать нового председателя, так как никто из членов товарищества не хочет брать на себя такие обязанности. Кто будет управлять СНТ, если нет председателя?
- Без председателя СНТ как юридическое лицо существовать не может. Есть ограничения в 217-м Федеральном законе, где сказано о том, что у СНТ должно быть выборное должностное лицо, которым является председатель. Председатель избирается только из членов СНТ, а членами садоводческого товарищества могут быть только правообладатели земельных участков - собственники либо те, у кого земельный участок находится в аренде, пользовании у государства. Поэтому пусть формально, но председатель должен быть избран, его фамилия-имя-отчество должны быть внесены в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ). Если председатель в силу разных обстоятельств не хочет быть загружен текущей работой, и вы договорились с ним о том, что он будет избран формально - только для того, чтобы кто-то значился в ЕГРЮЛ, тогда вы можете найти управляющего. Это уже будет трудоустроенный сотрудник, которого нанимает СНТ. С этим человеком вы заключите трудовой договор, он станет оперативно вести всю финансово-хозяйственную деятельность вашего садоводческого товарищества. Трудовой договор с управляющим подписывает председатель. Но на это в смете должна быть заложена конкретная статья расходов: «заработная плата управляющего». Если управляющему будет выдана материальная доверенность, он может представлять интересы СНТ и в банках, и в налоговой инспекции. Есть СНТ, которые работают по такой схеме, это абсолютно законно.
- Годовой (бухгалтерский) отчет сдается в марте. Общее собрание садоводов, как правило, проходит в мае-июне.Надо ли включать в повестку дня собрания вопрос «Утверждение годового отчета»?
- В статье 17-й 217-го ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд …» указаны два документа, которые должны рассматриваться на общем собрании: это отчет председателя и отчет ревизионной комиссии. Такого документа, как годовой бухгалтерский отчет, в указанной статье нет. Отчет председателя касается управленческой деятельности. Председатель отчитывается о том, какой объем работы он сделал, какие виды работ были выполнены, может обозначить в отчете и израсходованные денежные суммы. Но это - не бухгалтерский отчет. Все, что касается финансово-хозяйственной деятельности, будет отражено в акте ревизионной проверки, который войдет в состав отчета. И вот отчет ревизионной проверки утверждается на общем собрании.
- В СНТ есть заброшенный земельный участок, можем ли мы его продать и деньги направить на нужды СНТ?
- Сначала нужно выяснить, есть ли правообладатель у этого земельного участка. Даже заброшенные участки бывают приватизированы, у них есть владельцы. Если выяснится, что участок у кого-то находится в собственности, распоряжаться им вы не сможете. Вас даже могут привлечь за мошенничество, ведь распоряжаться чужой собственностью нельзя. Когда вы узнаете информацию о приватизации заброшенного участка, вы сможете подготовить документы в суд, чтобы взыскать с собственника задолженность по взносам и платежам. Это будет либо заявление о вынесении судебного приказа, либо исковое заявление, все будет зависеть от того, на кого вы их будете подавать - на члена товарищества либо на индивидуального правообладателя - не члена СНТ. В исковом заявлении надо указать информацию о том, что владелец земельного участка столько-то лет является должником, не платит взносы или платежи. Общее собрание должно поручить вам обратиться в суд. С решением общего собрания вы сможете обратиться к нотариусу, чтобы вам предоставили актуальные сведения из ЕГРН о правообладателе земельного участка. Если выяснится, что земельный участок не приватизирован, то на основании решения общего собрания вы можете распорядиться этим участком, предоставив его кому-то из членов СНТ. Ключевое слово здесь - предоставить. Не продать, а именно предоставить. Предоставление по закону идет бесплатно. Если будет решение общего собрания о предоставлении земельного участка члену СНТ, этот человек сможет пойти в местную администрацию и приватизировать такой участок.
Отвечает Мария Владимировна Карагодина, нотариус города Екатеринбурга, член Ассоциации юристов России:
- Есть ли у председателя СНТ возможность узнать через нотариуса данные о собственнике земельного участка, который не платит членские взносы?
- Вы можете обратиться к нотариусу для удостоверения факта наличия сведений в ЕГРН, но для его получения у вас должен быть документ, подтверждающий обоснование требования получения выписки, к примеру, что человек не оплачивает членские взносы. А также документ, подтверждающий ваше намерение обратиться в суд. Просто так запрашивать такую информацию и предоставлять персональные данные третьим лицам нотариус не имеет права. При наличии всех необходимых документов нотариус делает запрос в ЕГРН и выдает свидетельство, в котором будут указаны ФИО собственника интересующего вас земельного участка. Обратиться за данным нотариальным действием можно к любому нотариусу. За выдачу свидетельства предусмотрен нотариальный тариф. Необходимо понимать, что в ЕГРН не всегда есть сведения о правообладателях земельных участков, иногда люди могут просто не дойти до «Росреестра», чтобы подать заявление о регистрации своих прав.
- Хочу завещать садовый земельный участок и дом внукам. Можно ли одному из них завещать землю, а второму - дом на этом участке?
- Завещать кому-то земельный участок, а кому-то - дом, находящийся на этом земельном участке, нельзя. Все строения, расположенные на земле, следуют судьбе земельных участков: дом не может быть без земли, а земля - без дома. Следовательно, завещать внучке домик, а внуку – землю, у вас не получится. Можно завещать в долях, например, 1/2 долю дома и земельного участка - внуку, 1/2 долю дома и земельного участка - внучке.
Елена Зинковская
Продолжение в следует
Фото Татьяны Андреевой
