Как добиться пересмотра кадастровой стоимости дачи?

Помните, как пугали нас слухи о том, что налоги на недвижимость станут начислять не по копеечной стоимости, определенной некогда БТИ, а по рыночной? Чтобы успокоить россиян, нашли компромиссное решение – кадастровая оценка. Увы, она оказалась выше рыночной.

«Этого от нас никак не ожидали»

Получив налоговые квитанции, многие ахнули: их домик в деревне или старенькую «хрущевку» оценили в такие суммы, будто речь шла о дворцах «за бугром». Разразился скандал. Настолько громкий, что о странных оценочных играх высказался в мартовском послании Федеральному Собранию Президент Владимир Путин. Цитирую:

«Предлагаю вернуться к налогу на имущество физических лиц. Он должен быть справедливым и посильным для граждан. Когда некоторые, в том числе – сидящие в этом зале коллеги, убеждали нас, и меня в том числе, использовать рыночную стоимость недвижимости при расчете этого налога, они говорили, что старые, устаревшие оценки БТИ, – это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно ее превышает. Но так не договаривались, и люди этого от нас никак не ожидали».

Глава государства распорядился срочно исправить ошибку. Минэкономразвития РФ и «Росреестр» занялись подготовкой предложений по совершенствованию методики кадастровой оценки. С работой обещают управиться до 15 июля. Каков будет результат, пока неизвестно. Пока же есть два пути восстановить справедливость. Во-первых, провести переоценку кадастровой стоимости могут власти. Во-вторых, оспорить завышенную цену способны сами владельцы земельных участков, домов и квартир.

Комиссия или суд

О том, как идет процесс в нашем регионе, мы поговорили с начальником отдела кадастровой оценки недвижимости управления «Росреестра» по Свердловской области В.М. Лузиным.

– В нашем регионе кадастровая оценка объектов недвижимости проводилась в несколько этапов, в 2012 году была пересмотрена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных на территории города Екатеринбурга, в 2015 году – пересмотрена кадастровая стоимость земельных участков, расположенных на территории большинства населенных пунктов Свердловской области, – рассказывает Виктор Михайлович. – И если основной поток оспаривания по Екатеринбургу пришелся на 2013- 2015 годы, то кадастровая стоимость участков в области продолжает оспариваться. В первую очередь это касается земли под объектами недвижимости коммерческого назначения.

Налоговые квитанции люди получили в 2016 году. Увидели суммы, и у них возникли вопросы. «Вопросы» – это еще слишком мягко сказано. Люди негодовали, жаловались, требовали найти виновников узаконенного грабежа.

Долго искать не пришлось. До 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали ее региональные и местные органы власти.

Именно они и попытались пополнить казну за счет владельцев дачных участков, садов-огородов, частных домов и квартир. Пострадали также и предприниматели – им выкатили неподъемные счета за торговые центры и магазинчики, салоны и прочие объекты. А это, в свою очередь, ударило по потребителям: желая возместить затраты, бизнесмены подняли цены на товары и услуги.

Первыми ринулись оспаривать кадастровую стоимость предприниматели. Следом за ними потянулись и граждане. На прошлый год, по данным Росреестра, пришелся основной вал заявлений. Сейчас он постепенно спадает, однако проблема окончательно не решена. Об этом, в частности, свидетельствует и обилие рекламы фирм, готовых снизить кадастровую оценку. Их не менее ста.

– Каждый, кто считает, что кадастровая стоимость его земельного участка, коттеджа или квартиры завышена, может обратиться либо в комиссию при Росреестре, либо в суд, – говорит В. Лузин. – Но свои слова нужно подкрепить заключением независимого оценщика.

Чтобы выбрать, где лучше искать справедливости – в комиссии или в суде, нужно учесть несколько факторов. В комиссии выйдет дешевле, поскольку потратиться придется только на оценщика, а юриста привлекать не нужно. Как показывает российская практика, решения комиссий Росреестра удовлетворяют более половины поданных претензий. Отказывают заявителям лишь при необоснованных требованиях.

– В случае отказа учтя замечания комиссии можно заново с новым пакетом документов обратиться в комиссию, – рассказывает Виктор Михайлович.

Какие нужны документы

– Ежемесячно мы получаем от 30 до 50 заявлений с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость, – говорит Виктор Михайлович. – В основном речь идет о земельных участках, стоимость жилых домов и квартир оспаривают реже. Дело в том, что физическим лицам оспаривать кадастровую стоимость в комиссии, как правило, не выгодно, даже если стоимость выше рыночной, затраты на оспаривание могут превысить уплачиваемые налоги, ведь кадастровая стоимость не вечная и пересматривается не реже, чем раз в пять лет.

Как пояснил В. Лузин, к заявлению в комиссию с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость нужно приложить:

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с указанием кадастровой стоимости (можно бесплатно получить в МФЦ);
• нотариально заверенную копию документа, подтверждающего право собственности;
• отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта, на бумаге и в электронном виде подписанный цифровой подписью оценщика.

Кстати, немало ошибок при определении кадастровой стоимости земельных участков было допущено непреднамеренно. Оценщики попросту не выезжали на место для того, чтобы определить стоимость конкретного надела. Оценку проводили по перечню объектов недвижимости из ЕГРН, за 7 месяцев оценили 800 тысяч земельных участков. И полезли ошибки, вызванные неверной группировкой участков. Скажем, землю выделили под индивидуальное жилищное строительство, а оценщик рассчитал кадастровую стоимость по более высокому тарифу – как под многоэтажную жилую застройку. В этом случае для исправления ошибки нужно обращаться к заказчику работ по кадастровой оценке – в областное министерство по управлению государственным имуществом (МУГИСО).

Государственный подход

Репутация независимых оценщиков оказалась подмоченной. В итоге приняли решение передать полномочия по определению кадастровой стоимости недвижимости государственным бюджетным учреждениям и государственным оценщикам. С 2020 года государственная кадастровая оценка начнется по всей стране. Но регионам разрешили начать эту работу уже в нынешнем году.

Как обещают, новый механизм оценки поможет избежать серьезных ошибок, снизить число просьб пересмотреть кадастровую стоимость.

«Если выяснится, что квартира расположена не в монолитном доме, а в панельном, а у государственных кадастровых оценщиков на момент оценки информации об этом не было, они обязаны будут пересчитать кадастровую стоимость всех квартир в этом доме, – дал пояснения в одном из интервью председатель комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре Алексей Каминский. – Достаточно будет обращения одного собственника, чтобы все остальные получили перерасчет».

Но государственная переоценка – дело будущего. Пока же, если вы полагаете, что кадастровая стоимость вашей недвижимости серьезно завышена, вам придется самостоятельно отстаивать свои интересы. Правильный выбор оценщика играет важную роль. Как не нарваться на дилетанта? В. Лузин дает несколько полезных советов.

На сайте Росреестра в открытом доступе выкладывается перечень объектов недвижимости, чья кадастровая стоимость рассматривается на комиссии, и решение об изменении стоимости или отказе. По этим данным можно оценить эффективность работы того или иного оценщика: часто ли он допускает ошибки, которые служат причиной отказа в снижении стоимости объекта.

Если вы не владеете компьютером и вам некому помочь, можно расспросить тех, кто уже пользовался услугами конкретного оценщика.

- Недавно позвонила женщина, - рассказывает Виктор Михайлович. – Спрашивает: «Хочу оспорить кадастровую стоимость, но у оценщика нет электронной подписи. Это важно?» Конечно, важно. Опытные оценщики такую подпись имеют. А иметь дело лучше с опытным специалистом.

К сведению

Полномочиями по определению кадастровой стоимости на территории Свердловской области наделено государственное бюджетное учреждение «Центр государственной кадастровой оценки», расположенный по адресу: 620014 город Екатеринбург, ул. 8 Марта, 13.

Татьяна Бурова