Управляющая компания - «что хочу, то и ворочу»?
Публикации в этой рубрике подготовлены по обращениям читателей «Пенсионера». За каждым ответом юриста – сложная ситуация, в которой оказались пожилые уральцы. На их примере мы даем разъяснения, как вести себя, на что обращать внимание, чтобы избежать подобных случаев в своей жизни.
На этот раз речь пойдет о непростых взаимоотношениях жильцов многоквартирных домов и управляющих компаний. Порой разобраться в них способен только суд.
Финансовые «эксперименты»
Граждане, проживающие в многоквартирных домах, часто сталкиваются с проблемами, связанными с жилищно-коммунальным хозяйством. Именно работники ЖКХ ответственны за обслуживание жилых домов, о чем свидетельствует договор, подписанный между ними и жильцами МКД. Как и в любом другом двустороннем договоре, прописанные в нём обязанности должны обязательно исполняться.
На практике так бывает далеко не всегда. Об этом в редакцию сообщила жительница Волчанска Розалия Махмутовна Волкова. Женщина долгое время не может добиться от своей УК безусловного выполнения не только договора на обслуживание, но и решения суда.
Суд вынес решение в пользу пенсионерки. Согласно ему, управляющая компания должна исправить недостатки в обслуживании дома – восстановить целостность кровли, устранить разрушение штукатурки на фасаде дома и другие неисправности, а также компенсировать Р.М. Волковой моральный вред. Однако УК решила вместо выплаты предусмотренной судом суммы выставлять пенсионерке «уменьшенные» счета за коммунальные услуги, чтобы постепенно погасить свой долг перед пожилой женщиной. Конечно, такая форма компенсации вреда жительницу категорически не устраивает.
Делать УК должны многое
Обязанности управляющих компаний содержатся в нормативных правовых актах (Жилищном кодексе РФ, Постановлении Правительства РФ от 6 мая
Общедомовое имущество – это помещения общего пользования: лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и другое; крыши, ограждающие несущие конструкции, земельный участок, на котором расположен дом, внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, газо- и электроснабжения и другое.
Кроме того, управляющая компания должна предоставлять гражданину необходимую информацию о своей деятельности. Например, сведения об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, а также выполнять иные обязанности.
За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей УК несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Так, административная ответственность наступает при нарушении требований по содержанию и текущему ремонту дома (ст. 7.22 КоАП РФ), нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23 КоАП РФ), правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (ст. 7.23.3 КоАП РФ) и других требований.
Алгоритм действий
Зачастую жильцы многоквартирного дома имеют претензии к работе УК, которая не выполняет свои обязанности или выполняет их ненадлежащим образом. Жильцы имеют право обратиться в ряд органов и организаций для устранения нарушений закона.
Для начала попробуйте решить проблему мирным путем с самой управляющей компанией.
1. Необходимо оформить вашу претензию в письменном виде в свободной форме. Излагать проблему необходимо «без воды», эмоциональной окраски, лаконично и по делу. Поскольку все взаимные договоренности жильца с представителями управляющей компании регулирует Федеральный закон «О защите прав потребителя», то при подаче письменного заявления можно вести речь о несоответствии предоставленных услуг заказчику – именно в таком ракурсе рассматриваются отношения между жильцами и управляющей компанией. Обращение должно носить характер претензии, в которой содержится требование устранить недостатки предоставляемой услуги.
2. Такое обращение необходимо передать специалисту УК для регистрации, на втором экземпляре вашей претензии сотрудник УК, принявший ее, должен поставить свою подпись, дату и входящий номер.
3. Далее ожидайте ответа. Сроки рассмотрения вашего обращения в управляющую организацию регламентирует часть 4 Постановления Правительства РФ от 6 мая
Идем дальше
Жалоба в Департамент государственного жилищного и строительного надзора (Госжилинспекция), как правило, влечет за собой тщательную проверку, которая нередко оканчивается привлечением виновных лиц к административной ответственности. Кроме выписанного штрафа, руководителя компании ждет предписание об устранении нарушений, в том числе - и о тех, которые не были указаны в жалобе, но оказались выявлены в ходе проверки. За невыполнение в установленный срок этого предписания управляющую компанию ждут новые штрафы. Департамент жилнадзора занимается практически всеми вопросами, которые касаются надлежащего обслуживания многоквартирного дома с технической стороны. Это соблюдение правил эксплуатации дома, стандартных расчетов, нормативов при его обслуживании, подготовка к отопительному сезону, вопросы процедуры проведения общего собрания жильцов и так далее.
Жалобу можно подать письмом, а также в электронной форме на сайте Департамента государственного жилищного и строительного надзора: nadzor.midural.ru. Там же размещены адреса и номера телефонов самого департамента и его структурных подразделений в управленческих округах Свердловской области.
Территориальное управление Роспотребнадзора осуществляет надлежащий контроль за качеством услуг, предоставляемых потребителям. Но, прежде чем обращаться в Роспотребнадзор с жалобой на управляющую компанию, сначала следует в обязательном порядке адресовать требования непосредственно продавцу (исполнителю услуги) – то есть самой компании. В случае отсутствия ответа из УК или ответа без фактического устранения недостатков можно обратиться в Роспотребнадзор с просьбой провести проверку.
В Территориальное управление Роспотребнадзора можно обратиться с жалобой на нарушения федерального законодательства при составлении договоров между УК и жильцами многоквартирного дома, отказ УК предоставить собственникам квартир сведений об объеме, качестве и сроках предоставления платных коммунальных услуг, в случае необходимости проверить необоснованное повышение тарифов и размеров оплаты за услуги ЖКХ, а также если есть сомнения в соответствии реальных расходов заявленным.
В прокуратуру своего района следует обращаться в случае отсутствия принятых мер по жалобам, написанным в другие контролирующие органы, а также в случае совершения неправомерных действий, злостном неоднократном нарушении федерального законодательства со стороны УК. Если в ходе проверки доводов вашего обращения факты подтвердятся, прокурор района готовит акт реагирования, на основании которого виновных лиц привлекают к ответственности с требованием устранить выявленные нарушения.
Не бойтесь обращаться в суд
Решение вопроса в суде – сложный, но эффективный способ восстановления справедливости в отношениях с управляющей компанией. Если досудебные попытки примириться с управляющей компанией и убедить ее исправить ошибки оказались безрезультатными, можно отправляться в суд. Законом не предписана обязательность досудебного решения проблемы, однако доказательство вашей попытки решить дело мирным путем значительно увеличит шансы истца на положительный исход рассмотрения дела в суде.
В судебном порядке целесообразно ставить вопрос о взыскании ущерба, который был причинен действиями (бездействиями) управляющей организации, в том случае, если недостатки в деятельности УК были устранены, но остался не возмещенным причиненный ущерб. Например, если в результате прорыва старых труб, которые не были заменены в плановом порядке, затопило квартиру.
В соответствии со ст. 28 ГПК РФ, иск подается по месту нахождения «виновной» организации, то есть по юридическому адресу управляющей компании. По результатам рассмотрения иска суды принимают решения о возложении на управляющую компанию как на ответчика обязанности устранить недостатки в обслуживании дома. Вынесенное судом решение подлежит немедленному исполнению. То есть, работы по восстановлению нарушенного порядка должны быть организованы буквально на следующий день после выдачи на руки копии решения суда.
После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный документ в суде, принявшем решение, затем обратиться в территориальный орган Федеральной службы судебных приставов России для начала исполнительного производства в отношении должника.
Что делать?
На практике возникают случаи, когда ответчик добровольно не желает исполнить решение суда, а приставы не могут его к этому принудить. Одним из способов решения данной проблемы является изменение способа и порядка исполнения решения суда. Истец, в пользу которого вынесено решение о возложении на ответчика обязанности совершить определенные действия, или судебный пристав-исполнитель могут обратиться с заявлением в суд, в котором попросить суд изменить способ и порядок исполнения вынесенного судебного акта.
Так происходит и в ситуации, о которой рассказала Р.М. Волкова из Волчанска. Однако в этом случае не истец и не судебный пристав, а ответчик – УК – самостоятельно решил изменить форму исполнения решения суда. Такие действия ответчика можно трактовать как неисполнение решение суда.
По смыслу закона не имеет значения, какие денежные обязательства ранее имелись между истцом и ответчиком. Ответчик не может включать сумму своего долга в качестве компенсации в рамках ранее сложившихся гражданско-правовых отношений. То есть, если судебным решением, вступившим в законную силу, с управляющей компании в пользу Р.М. Волковой взысканы денежные средства, управляющая организация не может включать взысканную сумму в квитанции в качестве оплаты за коммунальные услуги.
Итак, действия УК незаконны. Возмещение жительнице морального вреда и оплата ею коммунальных услуг являются абсолютно не связанными друг с другом обстоятельствами. Никакого договора женщина с управляющей компанией о таких условиях исполнения решения суда не заключала. Сумма долга УК в нарушение решения суда жильцу не выплачена. Вопрос об изменении способа и порядка исполнения судебного акта не рассматривался. За неисполнение решения суда и нарушение положений закона об исполнительном производстве ответчик по требованию истца может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.
Совет жильцам на будущее: подобный исход дела в виде уклонения ответчика от исполнения обязанности, возложенной на него судебным решением, необходимо предусмотреть еще на стадии предъявления иска в суд. И четко прописать все условия исполнения будущего решения суда.
Григорий Князев, адвокат, специального для газеты «Пенсионер»
