​Не переходи черту, или Как отрегулировать земельный спор?

Споры о границах земельного участка – одни из самых распространенных и сложных судебных споров. Они неприятны и в плане психологическом: спор возникает с соседями по участку, с которыми еще вчера пили чай и делились рецептами. Взаимоотношения портятся, порой навсегда, при этом каждый из собственников земельных участков считает себя правым.

С какими случаями сталкиваются в своей практике юристы? Об этом мы поговорили с Вячеславом Вуккертом, генеральным директором ООО «Юридическая компания «Центр ЮСТ», Почетным адвокатом РФ.

– Такие споры происходят часто?

– Очень часто. Кто-то недоволен тем, что сосед захватил сантиметры чужого участка, кто-то возмущается забором соседа, перенесенным на метры вглубь посторонней территории. Мирно договориться почти ни у кого не получается, люди идут в суды.

– Из-за чего возникают такие проблемы?

– Чаще всего из-за несоответствия фактических границ земельных участков (по забору) и координат, занесенных в государственный кадастр недвижимости. Это может произойти из-за несовершенства инструментальной базы или просто ошибок кадастровых инженеров, проводивших межевание.

Застраховать себя от подобных споров достаточно просто. При покупке земельного участка с установленными (отмежеванными) границами необходимо вызвать кадастровых инженеров для выноса координат, указанных в кадастре недвижимости, на местность. Вы сразу увидите, соответствуют ли друг другу кадастровые и фактические границы; в случае несоответствия нужно задать вопросы хозяину участка. Ведь, как только вы становитесь собственником, все проблемы границ ложатся на вас. А наложение может быть как вашего участка на соседний, так и соседнего – на ваш.

Вот пример из практики. Клиенты купили земельный участок в 15 соток – с установленными границами (проведено межевание), огороженный забором. Построили дом, с момента покупки прошло более 3 лет. Решили построить баню, передали проектировщикам кадастровый паспорт с границами. Проект подготовили, а когда начали строить, стало понятно, что строение не влезает на участок. Оказалось, что забор между участками стоит не по кадастровым границам, что больше 2 соток «ушли» соседям. А соседи на этой части уже построили свою баню.

Три года длились судебные процессы. Сначала восстановили границы, обязали снести чужую баню. Потом оспорили результаты межевания, границы изменили, первая инстанция, апелляция, кассация, новое рассмотрение, снова апелляция. Итог не порадовал никого: границы установили по забору, но баню все равно обязали снести. Ни нашим, ни вашим. А всего-то надо было при покупке убедиться в правильности установленных границ и забора.

– Какие еще варианты споров бывают?

– Еще вариант спора о границах – устранение препятствий в пользовании. Они возникают, когда сосед ставит слишком высокий забор, который создает тень. Или устанавливает септик рядом с вашей скважиной, или снег с крыши построек попадает на ваш участок. С помощью судебных экспертиз устанавливается наименее затратный и наиболее рациональный способ решения ситуации. Перенести септик, ограничить высоту забора, перестроить крышу – вот возможные варианты решения ситуации.

Сейчас складывается практика, в соответствии с которой суды особое внимание уделяют фактическим границам – заборам, тропинкам. И здесь уже вопрос – насколько фактически сложившиеся границы являются действительно «сложившимися»? Допустим, предыдущий хозяин земельного участка не пользовался им лет 5-7, за это время сосед решил, что часть земли ему нужнее, и переставил забор. В чью пользу будет вынесено решение суда, предугадать сложно.

При покупке земельного участка, границы которого не установлены, а в правоустанавливающих документах определена только площадь участка, можно столкнуться с серьезными проблемами. Здесь необходимо проверять не координаты своего участка, которых пока нет, а координаты соседних участков. Более расторопные соседи могли по документам специально или невольно «захватить» часть вашего участка. После проведения межевания площадь приобретенного участка может оказаться гораздо меньше, чем указано в документе. Придется требовать отмены результатов межевания соседних участков. Результат такого рода дел также непредсказуем.

– Как избежать неприятностей и не перейти черту?

– Избежать их будущему собственнику земельного участка помогут вовремя вызванный кадастровый инженер и межевые знаки, установленные по границам участка. Ведь если установлено несоответствие границ, вы можете отказаться от сделки и поискать другой участок.

Если же спор с соседями неизбежен, обращение к юристам для оказания правовой помощи и анализа сложившейся ситуации – необходимый шаг. Не надейтесь, что вы в суде самостоятельно докажете, что граница должна быть именно такой, и суд согласится моментально с вашими доводами. Судебная землеустроительная экспертиза, запросы межевых и регистрационных дел, анализ каждого документа и сложившейся практики – это работа юриста.

При определенных обстоятельствах юрист может посоветовать пойти на мировую и договориться с соседями, ведь плохо» мир лучше доброй ссоры. Составление соглашений, устраивающих каждую сторону конфликта, также может взять на себя юрист.

Марина Старостина