Как предотвратить земельные войны?

С наступлением садово-огородного сезона резко увеличивается поток писем в редакцию, авторы которых жалуются на соседей, прихвативших кусок чужой земли, рассказывают о конфликтах при определении границ и площади участков.

О наиболее распространенных нарушениях земельного законодательства, их причинах и следствиях мы побеседовали с начальником отдела государственного земельного надзора управления Росреестра по Свердловской области Яковом Лобовым.

– Яков Анатольевич, кто чаще нарушает земельное законодательство – граждане или органы власти?

– Видите папку на моем столе, в которой бумаги не помещаются? Все это – дела на нарушителей, большинство из которых – граждане. Последняя череда нарушений – по участкам для индивидуального жилищного строительства, которые десятилетиями использовались с нарушением границ и площади. Типичная история: земля была выделена давным-давно, площадь в документе указана одна, но в процессе освоения участка хозяева его самовольно увеличивали, сдвигали границы.

– Но как получилось, что десятилетиями нарушения никто не замечал?

– Люди, которые приходят к нам на комиссию, тоже задаются этим вопросом. Они спрашивают: почему в администрации района мне не сообщили, что у меня есть нарушения? Ну что тут скажешь? Были времена, когда никто особо не следил за тем, как используются земли. Теперь же, в связи с активизацией земельного надзора, большинство нарушений вскрывается, выносятся постановления об административной ответственности. Вникать в вопросы землепользования стали и квартальные, они также выявляют нарушения границ, превышения площади участков.

– Наверняка вы анализируете причины нарушений.

– Я бы выделил два наиболее распространенных варианта. Первый. Участок много лет принадлежал семье. Ее родоначальники осваивали землю, что-то строили на ней. А сейчас вдруг обнаружилось, что границы нарушены. Наследники в недоумении: как же так, этот забор поставил еще мой прадед, почему только сейчас мне предъявляют претензии? Тут уж ничего не поделаешь: если нарушение выявлено, его надо устранить. Второй вариант. Когда проводили межевание, владельцы поставили свои подписи, не вникая в план участка, составленный кадастровым инженером. Но дело в том, что существуют картографические основы ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Мы смотрим поворотные точки границ участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, с подгруженным слоем ортофотопланов и космических снимков. И видим, что при межевании участка границы были так установлены и прописаны, что часть территории оказалась обрезанной или самовольно прихваченной. А люди не обратили на это внимания или обратили, но не потрудились что-либо предпринять.

– Что нужно делать в таких случаях?

– После того, как кадастровый план утвержден, остается либо освобождать незаконно занятую землю, либо идти в администрации и оформлять право на пользование ею. Для этого, кстати, законодательством с 2015 года предусмотрена такая процедура как перераспределение земель, находящихся в частной и муниципальной (государственной) собственности. При которой, в случае возможности перераспределения, дополнительно используемая территория может быть выкуплена гражданами в собственность за 15 % от кадастровой стоимости. Но люди этого не делают. А потом мы приходим с проверкой и в случае выявления нарушений земельного законодательства возбуждаем административное производство, штрафуем нарушителя. Минимальный штраф – 5 тысяч рублей.
Проблемы могут возникнуть и при покупке уже сформированного участка. Новый владелец говорит: «Я приобрел участок именно в таком виде. Откуда мне было знать, что забор стоит не там, где надо, а площадь больше, чем значится по документам?» На это можно возразить следующее: надо изучать план участка, и, если площадь по документам меньше той, что заявлена продавцом на продажу, следует насторожиться и привести все в соответствие. Но людей соблазняет возможность заплатить меньше за большее. Потом это и выходит боком.

– Возможно, не все умеют читать чертежи – из-за этого и попадают впросак.

– Определенный резон в вашем предположении есть. Но если вы не умеете читать чертежи, попросите, чтобы кадастровый инженер объяснил вам непонятные вещи и обозначил границы прямо на местности. Законодатель пошел по пути упрощения проведения кадастровых работ. Раньше в обязательном порядке предписывалось устанавливать на участке знаки поворотных точек границ земельных участков.
Сейчас эта процедура производится лишь по требованию заказчика. И если вам это необходимо, вы вправе потребовать, чтобы это было сделано при проведении кадастровых работ. Геодезисту не составит труда заготовить колышки и забить их, обозначив прямо на местности будущие юридические границы участка. Это позволит избежать в будущем проблем и недоразумений с соседями, муниципальными властями, квартальными, инспекторами земельного надзора.

– Распри с соседями возникают нередко и по той причине, что межевание каждый проводит индивидуально, не согласовывая и не сверяя друг с другом границы.

– Дело в том, что по закону о государственной регистрации недвижимости, если соседний участок уже размежеван, то при межевании другого проводить согласование границ не требуется. Но вы правы в том, что лучше перестраховаться и обговорить с соседями все вопросы в процессе межевания. Общение, добрые отношения облегчают жизнь. Если вы собираетесь приобрести участок, познакомьтесь с теми, кто живет рядом, за забором, расспросите, не было ли конфликтов из-за земли, из-за строений.

– Иногда диву даешься, по каким пустякам возникают земельные войны.

– Это верно. Не так давно нам пришлось разбираться в конфликте, который тянется не один год. Человек решил обновить забор между участками. Залил бетонный фундамент, поставил столбы. А его соседу это не понравилось, он затеял спор. Замеры показали, что столбы и сам забор проходят строго по границе участков, но зачинщик конфликта недоволен тем, что половина 20-сантиметрового основания ограды заходит на его территорию. Скандал идет из-за полоски земли в 10 сантиметров! Стоит ли из-за такой мелочи портить жизнь себе и людям? Мы – за мир и дружбу между соседями.

– В последнее время на уральцев напала «заборомания»: огораживают участки, дома, газоны… Да еще и соревнуются, у кого выше и мощнее ограда. Закон как-то регламентирует установку заборов, их размеры?

– Свой участок строго по границам человек может огородить тем забором, который ему нравится. При этом не стоит забывать, что в любом населенном пункте имеются свои установленные требования к ограждениям. Но многие граждане землю перед фасадами своих домов, вдоль улицы используют под элементы благоустройства – так называемые палисадники. Разбивают клумбы, высаживают цветы, кустарники. Иногда эти палисадники тоже огораживают. Какими должны быть эти ограждения – какой высоты, прозрачными или из штакетника – решают органы местного самоуправления. В Полевском, например, ограда палисадников должна быть прозрачной и не выше полутора метров. А, скажем, в Краснотурьинске – не более 0,9 метра.

– Еще наши читатели жалуются на нерадивых хозяев, которые позволяют своей земле зарастать сорняками.

– К сожалению, многие как рассуждают: раз мне выделили землю, то я могу делать с ней, что захочу. Это не так. Неиспользование земельных участков, как и использование их не по назначению, является серьезным правонарушением. Сейчас активно ведутся работы по вовлечению в оборот неиспользуемых участков, которые предоставлялись ранее под индивидуальное жилищное строительство, под сады и огороды. Если земля пустует, простаивает более трех лет, есть основания изъять ее у владельца.
Заброшенные хозяевами участки приводят к деградации земли, препятствуют развитию инфраструктуры. Ведь чтобы провести газ, свет, проложить дорогу, требуются усилия множества людей, в одиночку такое не потянуть.
Недавно ездили в командировку в Тавду. Картина местами удручающая: на выделенных под строительство индивидуального жилья или под сады участках стоят один-два домика, фундаменты, столбы без электропроводов… Видимо, начали обустраиваться, но бросили. То ли денег не хватило, то ли по другой причине.

– Местные органы власти заинтересованы в наведении порядка в землепользовании? Они помогают вам?

– Мы работаем в тесном контакте с муниципалитетами. Они в первую очередь заинтересованы в том, чтобы земли не простаивали, чтобы использовались по назначению. Отлично налажена работа в Алапаевске, Белоярском, Березовском, в Екатеринбурге и Нижнем Тагиле.
Во-первых, это благоприятно сказывается на внешнем облике населенных пунктов. Во-вторых, выгодно экономически. Платежи за землю, как, впрочем, и штрафы за нарушения земельного законодательства, пополняют местные бюджеты. Их размер, кстати, исчисляется в процентном отношении от кадастровой стоимости земли. И колеблется от 5 до 100 тысяч рублей. Но ни мы, ни местные власти не ставим своей целью оштрафовать человека. Наша задача – обеспечить законность использования земельного фонда, нормализовать земельно-имущественные отношения.

– Нередко земельные конфликты возникают в границах садоводческого коллектива. Посоветуйте, как их решать?

– По закону для осуществления общественного земельного контроля правление сада может создать специальную комиссию, которая будет проводить проверки, составлять акты о нарушениях и принимать меры для их устранения. Садоводам, прежде чем идти в земельный надзор или муниципальный контроль, лучше самим пройти по участкам, вникнуть в жалобы, добиться от нарушителя объяснений, узнать, почему он не использует землю. Может, человек долго лежал в больнице и ему требуются время и помощь, чтобы привести участок в порядок. Кто-то одумается – уничтожит сорняки, засеет грядки, кто-то продаст участок. И конфликт будет исчерпан.

– В завершение хотелось бы затронуть еще один больной вопрос: рукотворные пожары, которые возникают из-за палов, пущенных землевладельцами. Чем это грозит самим «поджигателям»?

– Жечь траву, сухостой на земельных участках категорически запрещено. Это наказуемо, так как приводит к пожарам, от которых страдают и леса, и целые поселки. Госинспектора Росреестра активно участвуют в агитации населения по предупреждению пожаров.